Date de l’annonce : 5 février 2019
Site : Leboncoin
Type de vente : un lot de 11 garages à vendre à Saint Quentin
Texte de l’annonce :
Vds lot de 11 garages proche centre Saint-Quentin et gare (rue des blancs boeufs).
44.000€ le lot
Cour fermée par portail métallique, détenue au quantième de la surface (Pas de copriopriété).
Pas de charge ou électricité
Portes métalliques battantes sans nécessité d’entretien régulier à contrario de portes enroulantes (ressorts).
Rendement assuré (location 50€ mensuel le garage)
Taxe foncière 166€ par garage.
Prix de vente : 44 000 €
Quelles sont les questions à se poser ?
- Loyers par garage : Selon l’annonce, les garages sont loués à 50 € par mois. Ils sont loués à bon prix.
- Travaux : Le vendeur n’indique rien. Mais, à la lecture de l’annonce, on en déduit qu’il n’y a aucun travaux.
- Taxe foncière : Elle s’élève à 166 € par box !!! Record battu. Je savais que les taxes foncières étaient élevées pour Saint Quentin mais à ce point, non !
- Les garages ne sont pas en copropriété (information sur l’annonce)
Le prix unitaire pour un garage est donc de 4000 €. Le prix de vente est donc correcte mais ce prix de vente attrayant n’est pas un hasard compte tenu du montant de la taxe foncière par garage. Il faut 3,33 mois de loyers juste pour payer la taxe foncière.
Nous avons une rentabilité brute proche de 15 %. Le plus intéressant dans cette étude est de calculer la rentabilité nette avant impôt.
Faisons le calcul :
Loyer : 50*12 = 600 €
Taxe foncière : 166 € Soit un revenu foncier net de 434 € soit un rendement de 10,85 % soit une chute de 4 points uniquement à cause du poids de la taxe foncière…
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