Déjà, vous ne savez peut-être pas ce qu’est une SCI ? En fait, c’est une société civile immobilière. Vous allez très vite constater que c’est un instrument intéressant pour votre gestion patrimoniale et fiscale. Il est tout à fait adapté pour de l’investissement locatif car ce sera la SCI qui louera les garages. Le cadre légal n’est pas astreignant et son organisation très flexible permet aux associés des montages très avantageux.
La société civile immobilière, un avantage indéniable au niveau financier
Créer une SCI pour louer se révèle une bonne solution si vous n’avez pas la totalité des fonds nécessaires pour acquérir un bien immobilier. Ici, nous parlons de garages ou de places de parking qui peuvent s’acheter à des prix relativement abordables. Cependant, si vous commencez très jeune à vouloir vous lancer dans l’investissement immobilier, vous n’aurez peut-être pas suffisamment d’argent pour acheter votre premier garage.
Vous rencontrerez le même problème d’apport financier si vous avez l’opportunité d’acquérir un lot de garages. La SCI peut devenir l’outil pour démarrer votre affaire. En effet, en vous mettant à plusieurs personnes, vous aurez la capacité financière pour vous offrir ce premier bien ou lot. Evidemment le choix de vos associés reste primordial. Dès qu’il est question d’argent, il faut savoir vous entourer de personnes en qui vous avez une totale confiance ! La SCI peut se créer à partir de deux associés.
Le deuxième point intéressant au niveau de l’investissement se tient lors du recours au prêt bancaire. Encore une fois, l’union fait la force ! Lorsque vous vous présentez seul à la banque pour obtenir un prêt et que vous n’avez pas un profil bancaire suffisamment solide, vous êtes sûr de vous voir refuser votre demande. Pour rappel, votre taux d’endettement ne doit pas dépasser les 33% (voire 35%) et vous devez conserver un reste à vivre suffisant. De plus, un apport minimum de 10% est requis.
Auparavant, les conseillers bancaires prenaient en compte les revenus locatifs mais cette pratique n’est plus de mise ce qui durcit les chances d’emprunter. De même, les incidents bancaires sont observés à la loupe… Vous comprenez l’intérêt de vous présenter au nom d’une SCI avec un ou plusieurs associés qui ont un profil bancaire solide ! Le conseiller bancaire sera rassuré et votre dossier de prêt passera plus facilement. N’oubliez pas qu’il faudra vous acquitter d’une assurance emprunteur individuel et d’une assurance pour la SCI qui entrent obligatoirement, à présent, dans le calcul du taux d’endettement.
Si vous faites toutes ces démarches, c’est tout de même pour que la SCI vous rapporte ! Lorsque vous percevrez vos revenus locatifs, vous aurez le choix de les redistribuer entre les associés au prorata des parts sociales détenues ou de les garder sur le compte de la société pour de futurs investissements ou pour les placer sur des supports de rendements. Vous partagez les bénéfices mais, également, les coûts d’entretien. Ces derniers sont déductibles comme les charges locatives du bilan comptable (ou résultat imposable) de la SCI.
Une société civile immobilière, un avantage non négligeable au niveau fiscal
Créer une SCI pour louer vous laisse la liberté de choisir la modalité du paiement d’impôt entre l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés. Ces deux options sont à étudier attentivement avant de vous décider. Il faut savoir que vous avez la possibilité d’opter pour l’IR et de basculer sur l’IS mais pas inversement.
Réfléchissez minutieusement à votre projet ! Avez-vous envie ou les capacités de vous lancer, à court terme, dans une affaire de grande ampleur ou voulez-vous commencer tranquillement avec un garage ou un petit lot ?
Suivant votre stratégie, votre choix d’imposition sera différent. Avec un début relativement modeste, le choix de l’IR peut se révéler simple car vous n’aurez qu’à déclarer vos revenus locatifs en complément de votre déclaration d’impôts. Vous resterez dans le micro foncier tant que vous ne dépasserez pas les 15000 euros bruts ou vous passerez au régime réel si vous êtes au-delà de ce seuil. L’IS est un choix opportun si vous avez de nombreuses charges à déduire notamment comme l’amortissement du garage.
Vous avez le droit de déduire les frais de déplacements du gérant et sa rémunération. Le résultat de la SCI est imposée à 15%. Si la SCI ne distribue pas de dividendes, il n’y a pas d’imposition des associés. En cas de doute sur le choix de votre imposition, vous avez l’alternative d’effectuer un bilan patrimonial.
Autre article : Comment se passe le calcul des impôts sur les revenus fonciers ?
Créer une SCI pour louer des garages, une bonne option patrimoniale
Faire le choix d’investir dans l’immobilier, c’est la volonté de se constituer un patrimoine sur le long terme. Avec une SCI, vous pouvez vous assurer une belle rente pour votre retraite et penser à l’avenir de votre famille.
Aussi, n’hésitez pas à former une SCI familiale qui vous permettra de vous exonérer d’une bonne part des frais de succession. Ainsi, vous aurez l’occasion d’effectuer des donations à vos enfants à hauteur de 100000 euros tous les 15 ans avec des frais de succession très réduits.
Autrement, il est possible de donner des parts sociales de la société immobilière en nue-propriété. Vous conservez l’usufruit de vos parts et des droits restreints sont à payer. Lors de votre décès, vos enfants héritent effectivement des parts sans frais importants.
La SCI familiale a un autre avantage. Elle évite les problèmes souvent litigieux de l’indivision. Vous avez certainement dû avoir ce cas autour de vous lors de partage d’héritage ! L’indivision peut engendrer de vives tensions lors des successions. Les héritiers sont propriétaires communs du patrimoine immobilier. Chaque indivisaire a le droit de mettre fin à l’indivision quand il le désire. Le Code Civil stipule : « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision » (article 815).
Avec une SCI familiale, vous échappez à cette problématique et vous préparez sereinement votre succession. Vos biens immobiliers resteront dans votre famille même si un des membres décide de vendre ses parts. Les autres associés peuvent les racheter.
Lors des réunions de la SCI, les membres de votre famille qui sont vos associés, participeront à votre stratégie successorale et comprendront mieux, le moment venu, le fonctionnement de votre patrimoine. N’est-ce pas un beau projet de famille ?
Sur quels points faut-il être attentif ?
Après ces quelques explications, la constitution d’une SCI pour achat de parking ou de garage se révèle une alternative lucrative. Cependant, vous avez pu vous rendre compte que monter une SCI paraît tout de même complexe. Effectivement, vous devez passer par des étapes incontournables pour fonder votre société civile immobilière. Pour faire simple, 4 étapes majeures sont à retenir.
Vous avez à établir les statuts de votre société avec soin. Vous pouvez l’effectuer sous seing privé ou par l’intermédiaire d’un notaire. Ensuite, vous disposez d’un mois pour les enregistrer au centre des impôts dont vous dépendez. Il faudra déclarer la constitution de votre société dans un journal d’annonces légales.
Renseignez-vous avant des tarifs car vous remarquerez qu’ils sont très différents d’un journal à l’autre ! Vous devrez immatriculer votre société afin que le tribunal de commerce l’inscrive au registre des commerces et des sociétés sans oublier de déclarer les bénéficiaires effectifs. Après, vous pourrez recevoir votre extrait K-bis qui finalisera la création de votre SCI.
Si vous n’êtes pas à l’aise par ce côté juridique et administratif faites-vous aider par des professionnels (avocat, notaire). Il existe aussi des plateformes sur Internet qui se chargent de la création des SCI. Il vaut mieux démarrer sur des bases solides et saines… Cela permet d’éviter des tensions inutiles entre les associés !
Constituer une SCI pour louer des garages ou des parkings a un coût. Il faut compter entre 200 et 2000 euros suivant le degré de votre implication dans la mise en œuvre de la société. Pour le capital de départ, la SCI peut se contenter de l’euro symbolique mais, là encore, renseignez-vous bien avant pour mettre toutes les chances de votre côté.
Une SCI pour l’achat de parking ou de garage réclame des obligations administratives. Le gérant nommé doit convoquer tous les associés une fois par an lors d’une Assemblée Générale afin d’établir un PV enregistré. Le PV n’est pas envoyé au greffe mais conservé comme preuve. Si vous avez optez pour l’IS, vous avez l’obligation de tenir une comptabilité et d’en envoyer la preuve au greffe.
Ces derniers éléments de la présentation d’une SCI pour l’achat de parking ou de garages, vous ont un peu « refroidi »? Sachez tout de même que cette opportunité reste un instrument très intéressant pour vous constituer une belle affaire. Prenez le temps de la réflexion et n’hésitez pas à demander conseil… L’élément primordial à soupeser est sans doute de savoir si vous êtes fait pour construire votre affaire avec d’autres personnes ou si vous préférez tenter cette aventure seul ?
