Comment faire sa déclaration d’impôts pour ses locations de garages ?

L’acquisition d’un garage en vue de le proposer en location à un particulier constitue un investissement offrant une excellente rentabilité. Comme tout type de bien immobilier, celui-ci génère des loyers imposables. Entrant dans la catégorie des revenus fonciers, les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu. Aujourd’hui, la déclaration d’impôts pour les locations de garages dépend du régime d’imposition qui s’applique.

Le régime micro-foncier

Un régime simplifié

Avant d’aborder la procédure de déclaration impôts location garage, il est important de savoir que le régime micro-foncier est un système simplifié prévu par défaut pour la majorité des emplacements de stationnement, dont les garages. Le dispositif est valable pour une durée illimitée dans le temps. Mis en place par l’administration fiscale afin de faciliter la déclaration des revenus fonciers des petits investisseurs, il convient aussi bien aux propriétaires qui se lancent dans l’investissement locatif de garage qu’aux propriétaires qui détiennent déjà un bien immobilier proposé en location.

Un abattement de 30 %

Le régime micro foncier se caractérise donc par son abattement de 30 % sur les revenus qui découlent de la location. En d’autres termes, vous ne serez imposable que sur seulement 70 % des loyers perçus. À titre de référence, si le montant total de vos revenus locatifs sur un an est de 12 000 euros, vous serez imposable sur une base de 8 400 euros. Pour bénéficier des avantages du régime micro-foncier, vous devez tout de même respecter une condition essentielle.

Le dispositif ne s’applique que lorsque les revenus fonciers annuels, charges non comprises ne dépassent pas 15 000 euros. Il faut tout de même savoir que le plafond de 15 000 euros est mis en place sur l’ensemble du foyer fiscal. Il englobe aussi bien les loyers perçus par le contribuable lui-même que ceux de son conjoint et des éventuelles personnes à sa charge.

L’abattement de 30 % en micro-foncier servira dans ce cas à couvrir les dépenses liées à l’investissement locatif telles que les frais de notaire, la taxe foncière ainsi que les intérêts du crédit utilisé dans l’acquisition du garage, sans oublier les frais de syndic ou tout simplement les frais d’entretien. Aucune déduction supplémentaire ne sera prélevée sur le revenu brut. Il faut tout de même savoir que l’abattement micro-foncier de 30 % est forfaitaire et reste toujours le même. Le régime micro-foncier est un choix avantageux si le montant total des frais déductibles ne dépasse pas ces 30 %. Dans le cas contraire, il serait beaucoup plus intéressant de se tourner vers le régime réel.

Le régime réel

Définition et principe

Le régime réel est un dispositif fiscal prévu pour tout type de bien immobilier bâti ou nu, y compris les parkings et les garages. Il s’applique automatiquement lorsque les revenus locatifs bruts hors charges qui s’accumulent sur une année dépassent les 15 000 euros.

Il s’agit également de la méthode d’imposition incontournable lorsque vous bénéficiez d’un régime fiscal particulier, comme un investissement sous les lois Robien, Besson, Borloo ou Malraux, à l’exception du régime Scellier qui offre tout de même la possibilité d’opter pour la méthode en micro-foncier. Comme son nom l’indique, le régime réel prend donc en compte les charges réelles qui incombent au propriétaire. Pour obtenir le montant exact du revenu foncier imposable, vous devez donc les déduire des recettes, c’est-à-dire des loyers.

Les charges déductibles

Dans la pratique, avec le régime réel, vous déduisez tous les frais ainsi que les charges opérationnels reconnus par l’Administration fiscale des revenus fonciers. D’après les dispositions de l’article 31 du code général des impôts, il s’agit :
– des charges récupérables non récupérées,
– des intérêts d’emprunt, c’est-à-dire les intérêts des crédits que vous avez souscrits afin de financer l’achat de votre garage ou la réalisation d’un certain nombre de travaux,
– des impôts et des taxes qui incombent au propriétaire,
– des frais et des charges de gestion incluant les différentes rémunérations versées au syndic de copropriété ou à un employé en charge du gardiennage ou de la conciergerie, les coûts réels générés par une procédure juridique engagée à l’encontre d’un ou de plusieurs locataires, ainsi que les autres frais de gestion qui ne figurent pas parmi les catégories préalablement citées à hauteur de 20 euros par an et par bien loué à justifier par des factures ou des pièces fiables,
– des dépenses d’entretien et de petite réparation relatives au maintien de l’état locatif de votre garage,
– des dépenses relatives aux travaux d’amélioration comme la rénovation du circuit électrique ou le remplacement de la porte du garage, et
– des primes d’assurance liées aussi bien à l’exploitation des parties communes que celles qui couvrent la protection des véhicules.

À noter toutefois que les travaux de gros œuvres destinés à agrandir le garage ne sont pas déductibles. Avec le régime réel, il est essentiel de toujours garder en votre possession les pièces justificatives de tous les frais liés à votre investissement locatif, au cas où l’administration fiscale décide de procéder à un contrôle.

S’engager sur trois ans

Le régime réel est un mode d’imposition qui s’applique sur une durée de trois années successives. Si vous choisissez ce dispositif, il sera donc impossible de changer d’avis et de s’orienter vers le régime micro-foncier durant cette période. Si vous souhaitez tout de même y renoncer, vous devez laisser les trois années s’écouler, avant de remplir le formulaire classique qui privilégie le micro-foncier.

Sachez tout de même que le régime d’imposition réel est une formule particulièrement avantageuse, notamment lorsque les travaux d’amélioration ou de rénovation de votre bien immobilier s’étendent sur plusieurs années.

Un déficit foncier de 10 700 euros

En choisissant le régime réel, vous avez également la possibilité de créer un déficit foncier, dans une limite de 10 700 euros. Celui-ci se produit lorsque le montant des loyers encaissés est inférieur à celui des charges déductibles, notamment suite à des travaux d’un montant illimité ainsi que les intérêts d’emprunt élevés. Dans le cadre d’un régime réel, le déficit sera imputable à hauteur de 10 700 euros par rapport au revenu global.

Le surplus du déficit, c’est-à-dire au-delà de 10 700 euros sera imputable sur les revenus fonciers des 10 années qui suivent, et « absorbera » en quelque sorte le revenu foncier de l’année bénéficiaire. Pour imputer le déficit sur le revenu global, il est essentiel que le bien immobilier reste en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation.

Comment réaliser la déclaration ?

Régime micro-foncier

La déclaration impôts location garage en micro-foncier est relativement simple. Étant donné que vos revenus fonciers hors charges sont inférieurs à 15 000 euros, vous devez donc vous référer à la case 4BE de la déclaration d’impôt n°2042. Vous reporterez ainsi le montant des loyers encaissés dans cette case réservée au régime micro-foncier.

Vous y indiquerez également les loyers encaissés en avance dans l’année, les provisions sur charges, les indemnités d’assurance en cas de loyer impayé ou de vacance locative, ainsi que les subventions de l’Agence Nationale de l’Habitat ou ANAH. L’administration fiscale se chargera à son tour d’appliquer automatiquement l’abattement de 30 %, afin de déterminer le montant exact de vos revenus locatifs imposables.

Déclarer ses revenus fonciers au réel

Pour la déclaration impôts location garage en régime réel, vous devez remplir la déclaration n°2044 portant sur les revenus fonciers.

Pour chaque bien immobilier, vous y indiquerez son adresse complète, le(s) nom(s) et prénom(s) des locataires, la date d’acquisition du bien, les revenus encaissés dans le courant de l’année, c’est-à-dire les loyers et les différentes recettes ainsi que la valeur locative réelle des biens dont vous avez la jouissance, sans oublier les charges supportées, notamment les intérêts d’emprunt ainsi que les détails du déficit foncier généré, y compris le report des déficits antérieurs.

Vous devez également suivre le même principe pour la déclaration des frais de gestion, des charges et des dépenses diverses. Vous intègrerez avant tout le montant des charges récupérables que vous n’avez pas réussi à obtenir lors du départ de votre/vos locataire(s) dans le calcul des primes d’assurances.

Vous indiquerez également dans le formulaire les dépenses liées aux différents travaux portant sur l’amélioration et le maintien en état de votre garage, sans oublier bien évidemment toutes les pièces justificatives qui y sont rattachées.

À ces informations s’ajoutent les intérêts qui découlent d’un emprunt destiné à financer l’acquisition du bien ainsi que le montant des taxes foncières. N’oubliez pas non plus d’y indiquer le montant des frais fixes par nombre de locaux accordé par l’État.

En fonction des données saisies, un tableau récapitulatif vous guide dans la méthodologie à adopter pour remplir les cases principales du formulaire de déclaration d’impôts. Selon le cas, c’est-à-dire suite à un bénéfice ou à un déficit, vous complèterez les cases BA, BB, BC, BD et BF de la section 4 avec les revenus fonciers imposables, le déficit imputable sur les revenus fonciers, les déficits antérieurs non encore imputés ainsi les primes d’assurance pour loyers impayés.

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