Comment calculer ses impôts sur ses revenus fonciers ?

Vous êtes investisseur immobilier et commencez à percevoir vos premiers loyers ? Vous devez déclarer vos revenus locatifs, mais êtes perdus face à la complexité de la législation fiscale ?

Maîtriser les règles de calcul de l’impôt sur les revenus fonciers est primordial afin de pouvoir optimiser son résultat fiscal, payer moins d’impôts et augmenter son taux de rentabilité locative. Voici donc un dossier complet pour y voir clair.

Que déclarer au titre des revenus fonciers ?

Le calcul de l’impôt sur les revenus fonciers implique tout d’abord de déterminer la base imposable, c’est-à-dire votre « revenu brut foncier ». Vous devez ainsi prendre en compte les éléments suivants :

Les loyers entrant dans la base de calcul de l’impôt sur les revenus fonciers

Il s’agit des loyers encaissés au cours de l’année civile (du 1er janvier au 31 décembre) sur la location de terrains, de locaux d’habitation (appartement, maison, studio), de dépendances (places de stationnement, garage) ou de locaux d’activités (bureaux, commerces).

Attention, il s’agit ici des loyers hors charges (les charges locatives versées par le locataire ne sont pas à déclarer !).

Dans le cas où des loyers sont restés impayés, vous ne pouvez les déclarer qu’à la condition de pouvoir justifier auprès de l’administration fiscale de démarches faîtes aux fins de recouvrer lesdites sommes.

Seuls les loyers provenant de location nue sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Les revenus locatifs provenant de locaux meublés ou de locaux inscrits à l’actif du bilan d’une entrepris sont imposés au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux et ceux issus de la sous-location au titre des Bénéfices Non Commerciaux.

Les revenus accessoires ou exceptionnels provenant de votre bien locatif

Vous devez également déclarer auprès des services des impôts :

  • Le droit d’entrée versé par un commerçant lors de la conclusion d’un bail commercial
  • Les sommes perçues au titre du dépôt de garantie mais uniquement s’il est conservé au terme du bail ou utilisé pour une remise en état des locaux
  • Le montant des travaux et constructions à la charge du propriétaire, effectués par le locataire et qui vous reviennent gratuitement à l’expiration du bail
  • Les subventions pour travaux éventuellement obtenues de l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat), les revenus d’assurance perçus au titre de loyer impayé ou de sinistres divers
  • Les recettes provenant de la location du droit d’affichage ou de chasse.
  • Votre revenu foncier brut une fois obtenu sur cette base, vous allez devoir déduire la totalité de vos charges de propriété pour obtenir votre résultat net imposable.

Deux méthodes existent suivant le régime fiscal applicable :

  • Le régime forfaitaire du micro foncier.
  • Le régime réel.

Micro foncier ou régime réel : quel régime d’imposition choisir ?

Le régime forfaitaire du micro foncier pour les petits investisseurs. Le total de vos revenus fonciers annuels ne dépasse pas 15 000 Euros ? Vous relevez de plein droit du régime forfaitaire du micro foncier, mais vous pouvez y renoncer et opter pour le régime réel s’il est plus avantageux pour vous !

Le micro foncier vous permet très simplement de bénéficier automatiquement d’un abattement de 30 % sur votre revenu foncier brut. Mais en contrepartie, vous ne pourrez déduire aucune de vos charges réelles.

Une fois cet abattement appliqué, les 70 % restants seront réintégrés à vos autres revenus et soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Vous ne serez donc imposés ici que sur 70 % de vos revenus fonciers.

Dans ce régime, pas d’obligations déclaratives, il suffit de reporter le montant de vos recettes brutes sur la déclaration de revenus n° 2042.

Le micro foncier est rentable pour vous si vous n’avez que peu de charges (pas de gros travaux à effectuer, pas d’intérêts d’emprunt, investissement dans des garages ou parkings…). En revanche, lorsque les charges foncières sont élevées et dépassent le forfait de 30 %, il est alors plus avantageux d’opter pour le régime réel avec déduction des charges réelles.

Prenez donc le temps de bien étudier ces 2 modes de calcul de l’impôt sur les revenus fonciers au regard de votre situation personnelle pour en tirer un maximum de bénéfice.

Prenons un exemple concret :

Vous encaissez 12 000 Euros de revenus fonciers sur l’année et avez supporté 7 000 Euros de frais et travaux locatifs.
Au micro foncier, votre revenu imposable serait de 12 000 – 30 % (3 600) = 8 400 Euros
Au réel, il serait de 12 000 – 7 000 = 5 000 Euros

Il est donc ici plus avantageux d’opter pour le régime réel, après avoir bien vérifié la pertinence de l’option compte tenu de l’engagement obligatoire sur 3 années.

En effet, l’option pour le régime réel une fois mise en œuvre, il vous sera impossible de la révoquer et changer de système d’imposition avant 3 ans, et cela, même si votre chiffre d’affaires est inférieur à 15 000 Euros. La prudence s’impose donc !

Le régime réel de plein droit ou sur option du contribuable

Vous relevez obligatoirement du régime réel si vos revenus fonciers excèdent 15 000 Euros par an, ou sur option si vous relevez en principe du régime micro foncier.

Il n’y a ici pas d’abattement forfaitaire, il vous appartient de déterminer votre revenu net foncier en déduisant toutes les charges foncières engagées pour votre bien locatif durant l’année.

Ce régime est très avantageux, si vous investissez par exemple dans des biens anciens exigeants de gros travaux de rénovation, car toutes ces charges sont déductibles de vos revenus : vous obtenez ainsi une réduction du résultat imposable, une baisse d’impôt et augmentez significativement la rentabilité locative de votre investissement.

Les obligations administratives et déclaratives sont toutefois plus lourdes :

  • Il est impératif de bien conserver les factures et justificatifs des frais et charges à déduire, car l’administration fiscale est en droit de les réclamer en cas de contrôle (ou pour faire une éventuelle réclamation)
  • La déclaration de revenus fonciers s’effectue sur un imprimé n°2044 annexe à la déclaration n°2042 et porte sur 2 montants : les revenus locatifs et les charges à déduire.

Prenez soin de bien répertorier toutes les charges et dépenses que vous avez supportées durant l’année afin de pouvoir profiter pleinement du dispositif de déduction fiscale.

Quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers ?

Les frais et charges déductibles :

Vous pouvez déduire toutes les charges liées à votre bien locatif supportées au cours de l’année d’imposition, notamment (vous en trouverez la liste complète aux articles 29 et 31 du Code Général des Impôts.) :

  • Les frais de gérance et de rémunération des concierges (syndic, gestionnaires …)
  • Les taxes foncières.
  • Les dépenses supportées par le propriétaire pour le compte du locataire et restant à sa charge définitive au 31 décembre.
  • Les provisions pour charges de copropriété.
  • Les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition des biens.
  • Les primes d’assurances.
  • Les frais de procédure (litiges locataires, recouvrement créances …)
  • Les frais de gestion évalués forfaitairement à 20 Euros par local loués (téléphone, correspondance …).

Les dépenses de travaux déductibles

Concernant les travaux réalisés sur vos biens locatifs, vous avez la possibilité de déduire les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration.

Quelques exemples pour bien comprendre :

  • Les travaux de réparation et d’entretien : remise aux normes d’une installation électrique, réfection de façade, rénovation de toiture, remplacement d’une chaudière, travaux de plomberie…
  • Les travaux d’amélioration : installation de volets ou de fenêtres à double vitrage, isolation thermique, installation d’une cuisine équipée…

Attention, les dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement et qui consistent en une modification importante du gros œuvre, ne sont jamais déductibles des revenus fonciers et restent à vos frais (Exemple : piscine, terrasse …).

Une fois toutes vos charges et dépensent déduites, vous obtenez votre résultat imposable. Il peut s’agir d’un :

  • Bénéfice foncier si le résultat est positif.
  • Déficit foncier si le résultat est négatif.

À ce stade, vous devez faire preuve d’une grande rigueur si vous souhaitez optimiser efficacement l’imposition de vos revenus.

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La gestion du résultat foncier : les bons réflexes à avoir

Résultat imposable positif : le bénéfice foncier

Dans le régime forfaitaire du micro foncier, vous obtenez systématiquement un bénéfice foncier, après déduction de l’abattement de 30 %.

Dans le régime réel, vous n’aurez de bénéfice foncier que si vos revenus locatifs sont supérieurs aux charges.

En ce cas, la situation est simple : le bénéfice foncier s’ajoute aux autres revenus du foyer fiscal (traitements et salaires, BIC, BNC …) pour être soumis :

  • Aux prélèvements sociaux, à savoir la CSG (17,2 %), la CRDS (0,5 %) et le prélèvement de solidarité (7,5 %)
  • Au barème progressif de l’impôt sur le revenu (dans votre tranche marginale d’imposition).

Résultat imposable négatif : déficit foncier et optimisation fiscale

Votre résultat est déficitaire ? Bonne nouvelle : vous pouvez imputer ce déficit foncier (qui résulte des dépenses autres que vos intérêts d’emprunts) sur votre revenu imposable global et l’utiliser ainsi pour payer moins d’impôts.

Attention, si l’optimisation des déficits fonciers est un objectif compréhensible pour tout propriétaire foncier, il convient de respecter strictement la règlementation afin d’éviter tout risque de redressement fiscal. Ainsi :

  • Le bien immobilier doit rester loué pendant au moins 3 ans (sinon l’imputation du déficit est remise en cause)
  • La déduction sur le revenu global est plafonnée à 10 700 Euros par année.
  • Le surplus (au-delà de 10 700 Euros) n’est imputable que sur les revenus fonciers sur les 10 années suivantes.

A noter que la part de déficit obtenue par vos intérêts et frais d’emprunt ne peut en revanche pas s’imputer sur votre revenu annuel global !

Vous l’aurez compris, le choix des différents modes de calcul de l’impôt sur les revenus fonciers ne doit pas être pris à la légère. Afin de définir la stratégie la mieux adaptée à votre situation patrimoniale et fiscale, n’hésitez pas à élaborer une simulation de l’impôt sur vos revenus fonciers ou faire appel à des professionnels de l’investissement qui sauront vous guider et vous conseiller efficacement.

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