Vous avez le projet d’investir dans des garages ou emplacement de parking. Les parkings et les garages sont des investissements immobiliers bien souvent délaissés.
Et pourtant ! Ils sont une véritable niche rentable. La somme investie est moindre, les charges et impôts sont bien moins importants que celui d’un appartement ou d’une maison, les rendements plus élevés… En bref, investir dans un parking ou un garage est un bon moyen de se lancer dans l’immobilier, à moindre coût.
Investir-garages.com va vous aider à réussir votre investissement et surtout à ne pas commettre les erreurs de débutants.
Je vous rappelle que j’ai créé ce site car je possède plus de 15 batteries de garages représentant un total de 400 garages et que je souhaite vous faire partager les erreurs mais aussi les succès que j’ai pu rencontrer. Je possède donc une bonne expérience en la matière. Aujourd’hui, je vis de mes rentes.
Quelques conseils :
Ne pas se hâter
Ce conseil peut paraître évident et pourtant : la précipitation est la pire ennemie de l’investisseur qui débute.. Cela est aussi vrai pour les parkings et les garages. Vous êtes pressés et curieux : prenez cependant le temps de vous poser des questions essentielles. Combien suis-je prêt à investir dans mon premier achat ? À quels impôts sont assujettis les places de parking et les garages ? Quelle est la moyenne des loyers pour un parking dans le secteur d’achat ? Et encore bien des questions à vous poser.
Prenez également le temps de vous former, vous renseigner sur le marché. Pour cela, vous pouvez surfer sur les blogs (dont le mien) d’experts dans ce domaine. Vous ne serez un bon investisseur qu’en sachant de quoi il retourne. Prenez donc ce temps essentiel de préparation.
Suivre les conseils des gagnants
Rappelez vous toujours cette règle d’or : n’écoutez les conseils que de ceux qui ont réussi. Les investisseurs aguerris qui touchent aujourd’hui de belles rentes suite à leurs investissements dans les parkings et les garages. Rien ne sert d’écouter votre beau frère si il ne connait rien au domaine. Pour bien investir dans les parkings et garages suivez mes conseils d’investissement parking .
Entourez vous également de personnes positives et évitez ceux qui vous découragent au risque de ne jamais vous lancer. Vous passerez à côté d’une opportunité rentière importante.
L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement
En matière de parking et de garages, les 3 règles d’or d’un bon investissement sont : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement. Rien que ça. La compétitivité de votre futur achat dépend directement de sa localisation : plus votre place de parking ou votre garage se situe dans un endroit demandé, plus la demande sera grande. Acheter une place de parking à côté d’un parking gratuit constamment vide n’aura que très peu d’intérêt. En revanche, investir dans une place de parking en plein centre-ville vous assurera (ou presque) d’avoir des locataires.
Vous devez donc faire attention à plusieurs facteurs lié à l’emplacement avant votre achat :
- La ville en elle-même : une place de parking dans une petite commune en province n’a pas le même intérêt qu’une place dans une grande ville.
- Son emplacement à l’intérieur de la ville : au sein même de la ville, certains arrondissements sont plus attractifs, un centre-ville a plus d’intérêt qu’une périphérie…
- Son emplacement au sein du parking ou du garage : et oui, il faut y penser ! Si votre place est située dans un sous sol, plus celle-ci est basse, plus il sera difficile à votre locataire d’y accéder, de rentrer et de sortir chaque jour… Son attractivité sera donc moindre.
Vous devez donc impérativement prendre en compte tout ces critères afin de garantir le meilleur emplacement pour votre place de parking.
Étudier le marché
Le marché immobilier est disparate : les parkings et les garages ne font pas exception. Il vous faudra donc étudier le marché localement : coût moyen à l’achat des places dans la ville ou le secteur, le prix moyen des loyers… Vous devez également vous renseigner sur les taxes et les charges qui vous incombent (taxe foncière comprise !) en tant que propriétaire, certaines taxes dépendent directement de votre emplacement.
Si vous souhaitez vous lancer massivement dans l’achat de parkings ou de garages, prenez le temps d’étudier chaque marché localement au risque d’avoir de mauvaises surprises.
N’oubliez pas la fiscalité française !
S’il y a bien un domaine dans lequel vous ne pouvez pas foncer la tête baissée : la fiscalité française. En tant que propriétaire vous avez des droits mais aussi des obligations. Fort heureusement, et c’est pourquoi je vous conseille de commencer par là en terme d’investissement immobilier, la fiscalité en ce qui concerne les parkings et les garages est bien plus souple et avantageuse que celle des appartements ou des maisons. Faites cependant quelques calculs minutieux en prenant en compte vos charges afin de calculer votre rendement réel.
Parking ou garage ?
Le choix dépend de plusieurs facteurs : un parking est généralement moins cher qu’un garage, mais ce dernier est plus rentable. Pour cause, les parkings ne bénéficient pas de la même protection que les garages. Un garage est un emplacement délimité pour stationner un véhicule motorisé doté d’une structure le protégeant, ce qui n’est pas le cas d’un parking.
Un garage répond donc à davantage de besoins que le parking : il permet de stationner, stocker et protéger. Le locataire d’un garage, en plus de stationner, pourra laisser quelques affaires dans son garage : il aura également la garantie que son véhicule est protégé des intempéries, des chocs, voir des vols. C’est donc un avantage non négligeable, qui rend les garages plus attractifs que les parkings.
En lot ou non ?
Là aussi, tout dépend : l’achat d’un lot permet de diminuer les risques. Si vous achetez un lot et que seuls quelques places sont louées vous bénéficierez malgré tout d’un rendement, tandis qu’une place seule, si elle n’est pas louée, ne vous rapporte rien. Vous devez donc à la fois prendre en compte votre budget et les risques encourus.
Annonce trouvé, que faire ?
Quand vous avez repéré une annonce de garage à vendre, il est nécessaire de poser les bonnes questions au vendeur :
- Travaux : Quels sont les travaux à faire dans les garages. Le sol est il bétonné ? La toiture est elle en amiante ? Les portes de garages sont elles en bois ou en acier ?
- Taxe foncière des garages : Quel est le montant de la taxe foncière ? Je vous rappelle que la taxe foncière doit être inférieur à 70 € car au delà cela va impacter négativement votre taux de rentabilité.
- Charges de copropriété : Les garages ou parking sont ils dans une copropriété ?
- Les loyers : Quel est le montant des loyers perçus ? Y a t il des impayés de loyers ? Mode de paiement des locataires.
- Baux de location : Les baux sont ils écrits ou oraux. Si les contrats de location sont oraux, je vous recommande vivement de demander au vendeur d’avoir des baux écrits au moment de l’acte définitif.
Documents à demander avant de passer chez le notaire
Pour vérifier les informations du vendeurs et avant la signature du compromis de vente chez le notaire, pensez à lui réclamer les éléments suivants :
- Diagnostic amiante : il est obligatoire dans le cadre de la vente de garages.
- Copie des 3 derniers avis de la taxe foncière 2016-2017-2018
- Copie du relevé de charges de copropriété (le cas échéant) des 3 dernières années
- Copie des assemblées générales
- Copie de tous les baux écrits des locataires.
- Copie des relevés de comptes où sont versés les loyers des locataires de garages. Il est rare d’obtenir ce genre de documents mais qui ne tente rien n’a rien !
