Plus value immobilière lors de la vente d’un garage

On parle de plus value immobilière pour un garage lorsque il est constaté lors d’une vente immobilière l’existence d’une plus value immobilière.

Le constat de la plus value immobilière se fait lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire. La plus-value immobilière est la différence entre le prix de cession du garage et son prix d’achat. Si le montant de la revente est supérieur au montant d’acquisition, alors on parle de plus-value immobilière.

Comment se calcule la plus value immobilière d’un garage ?

Tout d’abord, il faut que lorsque le montant de la vente d’un garage ou parking est inférieur à 15 000 €, il n’y aura pas d’imposition. C’est souvent le cas lors d’une vente d’un seul garage ou d’un parking.

Par contre, les choses se gâtent quand le montant de la vente est supérieure à 15000 €.

Pour calculer la plus value immobilière du garage, il convient de majorer le prix d’acquisition du garage de 7,50 % pour les frais de notaire ou prendre le montant réel des frais lors de l’acquisition avec justificatifs.

Pour les garages détenus depuis plus de 5 ans à la date de signature de l’acte authentique chez le notaire, il convient d’ajouter le montant des travaux réalisés sur facture à la condition de ne pas avoir déduits ces montants de travaux de vos revenus locatifs. Sinon, un forfait de 15 % au titre des travaux viendra s’ajouter sur le prix d’acquisition sans justificatif.

Montant de la plus immobilière pour la vente d’un garage

En résumé, le prix d’acquisition du garage ou des garages est le suivant :

  • Prix d’acquisition
  • Frais de notaire
  • Montant des travaux réalisés non déduits ou forfait de 15 % (bien plus de 5 ans)

On obtient donc le montant de la plus value immobilière brute :

Prix de cession du garage – prix d’acquisition

Ensuite on applique un abattement pour durée de détention qui n’est pas le même pour le calcul de l’impôt et de la CSG

La plus-value immobilière est donc soumise à l’impôt de 19%, sous la forme du prélèvement forfaitaire, après application d’un abattement pour durée de détention égal à :

6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la 21 ème, 4% pour la 22 ème année de détention.

La plus value immobilière est donc exonérée d’impôt au bout de 22 ans de détention.

Pour le calcul de la CSG et CRDS (taux en décembre 2018 : 17,20 %), l’abattement pour durée de détention est égal à :

1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à 21ème année, 1,60 % pour la 22ème année de détention et 9 % pour chaque année au-delà de la 22ème


La plus value immobilière pour un garage est donc exonérée de CSG et CRDS au bout de 30 ans de détention.

A lire également : Comment évaluer la valeur d’un garage ?

Maintenant que vous savez ce qu’est une plus-value immobilière et comment celle-ci se calcule, rentrons un peu plus dans le détail avec quelques précisions et cas particuliers bons à connaître. Nous verrons ensuite ensemble un exemple de calcul du montant de Plus-value garage pris en compte pour les impôts.

Cas particuliers et précisions quant au fonctionnement de la plus-value immobilière lors de la vente d’un garage

Fiscalité française

Les règles d’imposition précédemment expliquées sont celles de la fiscalité française. Elles ne s’appliquent donc pas si vous n’êtes pas résident fiscal français, même pour un bien situé en France. En revanche, elles vous concernent si vous êtes fiscalement domicilié en France (DOM-TOM compris), même si votre bien se trouve à l’étranger.

Première vente de résidence autre que principale

Si vous faites une plus-value sur votre toute première vente d’un bien immobilier autre que votre résidence principale, celle-ci peut être exonérée d’impôts sous certaines conditions. Il faut pour cela :
– d’une part que vous n’ayez pas été propriétaire de votre résidence principale durant les quatre années précédentes ;
– d’autre part que les fonds soient réemployés pour acquérir, justement, votre résidence principale et ce, dans les quatre ans suivants la vente. Si seulement une partie des fonds obtenus de la vente sont réutilisés pour l’achat de votre logement, l’exonération se fera uniquement sur cette fraction de capital utilisée.

Ventre à titre onéreux

De plus, nous n’évoquons ici que le cas des ventes à titre onéreux. Les donations ne sont ainsi pas concernées, puisqu’il s’agit de cessions à titre gratuit. Elles sont soumises à des règles propres.

Absence d’imposition pour la résidence principale

D’une manière générale, l’imposition sur les plus-values immobilières ne concerne pas les résidences principales. Si le garage que vous souhaitez vendre est une dépendance de votre résidence principale, vous n’aurez pas à supporter d’imposition sur une éventuelle plus-value. Il y a cependant deux conditions à cela :
– Le garage doit être situé à proximité de la résidence (moins d’un kilomètre).
– La vente du garage doit avoir lieu en même temps que celle de votre logement.

Réalisation des travaux par des professionnels

Si vous souhaitez ajouter le prix des travaux réalisés au prix d’acquisition (pour les garages détenus depuis plus de cinq ans au moment de la vente), il faut que les factures que vous présentez comme justificatifs soient émises par des entreprises. Les travaux réalisés par vous-mêmes (avec, par exemple, les factures d’achat de matériels) ne rentrent pas dans le cadre de ce calcul du prix d’acquisition.

Réalisation des démarches par le notaire

Si vous ne vous sentez pas à l’aise avec l’idée de devoir réaliser tous ces calculs : soyez rassurés. La déclaration et le paiement de la Plus-value garage sont réalisés par le notaire, lors de la signature de la vente. Vous devrez seulement lui fournir les justificatifs nécessaires. Ensuite, en tant que vendeur, vous recevrez le prix de la vente diminué des impôts dus.
Toutefois, vous devez indiquer cette plus-value dans votre déclaration des revenus complémentaires. En effet, cela est pris en compte dans le calcul du revenu fiscal de référence. Bien évidemment, vous ne serez pas prélevés une seconde fois.

Logement social

Vous serez exonéré d’impôts sur la plus-value si l’acheteur de votre bien immobilier est un organisme de logement social, ou un particulier s’engageant à faire des logements sociaux de votre bien, sous 4 ans au maximum. Ceci étant, ce cas particulier ne pourra pas concerner un garage seul. Il devra être inclus dans un projet de logement social incluant votre garage, pour des raisons de proximité par exemple.

Situation personnelle

Les personnes âgées ou handicapées, souhaitant vendre un bien suite à une rentrée (moins de deux ans auparavant) dans une maison de retraite médicalisée ou un établissement spécialisé, peuvent être exonérées d’imposition sur les plus-values. Cependant, il faut répondre à des conditions précises, notamment de revenu et d’occupation du logement. Pour plus de précisions, n’hésitez pas à demander à un professionnel, notaire ou juriste par exemple.

Exemple de calcul de la plus-value immobilière

Pour terminer, voici un exemple. Imaginons que vous détenez un garage depuis 12 ans. Vous l’avez acheté 35 000 € et avez réalisé 6 200 € de travaux dedans (que vous n’avez pas déduit des revenus perçus).

Calcul du prix d’acquisition

L’estimation des frais de notaire est, nous l’avons vu, de 7,5 %, soit 2 625 €.
Le montant d’acquisition sera donc calculé comme suit :
35 000 + 2 625 + 6 200 = 43 825 €
Notons que, si le montant total des travaux réalisés n’était que de 2 700 € par exemple, il aurait mieux valu opter pour le forfait de 15 %. Dans ce précis, le forfait permet d’obtenir un prix d’acquisition plus élevé que le montant réel des travaux, faisant ainsi diminuer le montant de la plus-value pris en compte pour le calcul des impôts.

Calcul du montant de la plus-value

Pour obtenir la plus-value, on calcule la différence entre ce prix d’acquisition et le prix de vente. Mettons que ce dernier soit fixé à 50 000 €. On obtient donc :
50 000 – 43 825 = 6 175 €
C’est sur ce montant que vont ensuite être calculé l’impôt sur le revenu (19 %) et la CSG/CRDS (17,20 %), après application des abattements.

La surtaxe sur les plus-values élevées

Depuis le 1e janvier 2013, une surtaxe est ajoutée au pourcentage de 19 % dû au titre de l’impôt sur le revenu, lorsque la plus-value est élevée. Sera considéré comme plus-value élevée un montant supérieur à 50 000 €. Le pourcentage varie de 2 à 6 %, en fonction du montant du gain.
Précision importante : ce montant s’apprécie individuellement. Ainsi, si le bien vendu est détenu à parts égales par un couple et que la plus-value totale est de 60 000 €, la surtaxe ne sera pas due, puisque chacun des époux aura une quote-part inférieure à 50 000 €.

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