marchand de bien garage

Vente de garages ou parking et marchand de biens

Aujourd’hui, je vais vous parler du statut de marchand de bien en cas de vente des garages.

Pourquoi parler de ce statut de marchand de biens pour les ventes de garages ou parking ?

Il est tentant lors d’une acquisition d’une batterie de garages de vouloir revendre chaque garage à l’unité afin de faire des plus values substantielles en profitant de l’absence d’impôt sur la plus vente pour les ventes de garages inférieures à 15 000 €.

Si vous avez cette intention, nous vous mettons en garde face à une requalification fiscale en marchand de biens.

Quelles sont les conditions à remplir pour être requalifié sous ce statut ?

L’activité de marchand de biens consiste principalement à acheter et revendre des immeubles ou garages dans l’objectif de percevoir une plus-value immobilière.

Cependant, il faut respecter deux conditions cumulatives pour être requalifié :

  • la notion d’habitude
  • l’intention spéculative

Pour la première condition, l’habitude s’apprécie en fonction du nombre d’opérations achat vente réalisées. Si vous achetez un lot de garages ou de box et vous les revendez à l’unité, vous serez concerné par ce statut. Cette condition est facile à prouver compte tenu de son caractère objectif.

Pour la deuxième condition, l’intention spéculative est plus difficile à prouver par l’administration fiscale car celle-ci doit avoir lieu au moment de l’achat.

Comment le fisc peut prouver cette intention spéculative ?

Si les opérations d’achat vente de garages se font dans un délai court, il sera difficile de nier l’intention spéculative.

Quelles sont les conséquences d’une requalification fiscale en marchand de biens ?

Les conséquences fiscales sont très lourdes ! L’administration fiscale vous considérera comme un professionnel de l’immobilier et non un simple particulier gérant son patrimoine immobilier. Vous ne pourrez pas bénéficier par exemple du régime de la plus immobilière pour les particuliers avec les abattements.

Tout d’abord, vous serez soumis à la TVA sur la marge réalisée qui sera au taux de 20 %. La marge est la différence du prix de vente et le prix d’acquisition.

Ensuite, cette marge Hors Taxe sera imposé en BIC et donc soumis à l’impôt sur le revenu.

Nous vous déconseillons de faire ce type d’opération afin d’éviter une potentielle requalification fiscale qui anéantirait les espoirs de rentabilité !