Les questions à se poser avant de visiter un garage.

Vous souhaitez investir votre argent dans une affaire rentable, mais vous n’avez pas encore d’idée précise. Et pourquoi ne pas investir dans l’acquisition d’un garage? Petite surface facile d’entretien, marché locatif dynamique, apport modeste : c’est un investissement rentable. Mais comment s’y prendre? Voici quelques conseils pour vous projeter dans cette démarche en toute sérénité.

Acquisition d’un garage : investissez avec une modeste mise de départ

En général, le rendement locatif d’un garage est toujours appréciable. C’est même un projet qui est nettement bien plus profitable que d’investir dans l’achat d’un appartement. Tout d’abord, l’acquisition d’un garage ou d’un box reste une opération abordable en comparaison à celle d’une maison. L’apport exigé ne représente pas nécessairement un gros budget.

Si toutefois vous n’avez pas les moyens de financer l’achat de votre garage, il n’est pas compliqué d’obtenir un prêt bancaire. Ce, dans la mesure où l’apport maximum demandé est d’environ 5000 euros. La revente du garage n’est pas difficile et ne prend pas de temps. Quand viendra le moment de vous séparer de votre bien, le prix abordable du garage facilite la reprise par les nouveaux propriétaires.

Un investissement rentable qui ne connaît pas la crise

La demande locative en garage est toujours importante dans les grandes agglomérations et en centre-ville où il manque de places pour se parquer. Par ailleurs, le risque d’être à court de clientèle pour la location est carrément minime, voire nulle: c’est donc un marché qui est épargné par la crise de l’immobilier. Est-ce un investissement intéressant ? En général, le rendement d’un garage est important.

Dans les grandes villes, certains garages ont une rentabilité qui avoisine les 5 à 6%, tandis que les lots de plusieurs garages peuvent enregistrer des taux de plus de 10 % de rendement brut. L’achat par lots n’est d’ailleurs pas significativement plus cher qu’un garage seul: cette démarche permet au propriétaire de ne pas placer ses œufs dans un même panier, et de rentabiliser sa mise. C’est vous dire si ce type de placement en vaut la peine: la performance est bien plus importante que celle d’un logement mis en location.

Charges et réparations : moins de dépense en entretien pour les garages 

Les garages, les box, les parkings, n’exigent pas de gros entretiens. Pour un garage par exemple, à moins que le portail ne détériore et demande d’être réparé ou remplacé, il n’y a pas d’importants travaux à planifier à l’année. Toutefois, si le garage est incluse dans une copropriété, le propriétaire a l’obligation de participer aux charges collectives, bien qu’il s’agisse d’une portion congrue. Il est notamment question de la contribution à la prise en charge de l’entretien et de l’administration des parties communes. Enfin, en tant que copropriétaire, il est aussi tenu de répondre présent et de participer lors des assemblées des copropriétaires.

Emplacement : tenez bien compte de l’accès et de la localisation de votre garage

Lors de la visite du garage, soyez vigilant sur l’accès et les dimensions. Il est toujours recommandé que le garage soit assez large et aie une bonne hauteur sous plafond afin de ne pas restreindre les voitures légères qui pourront s’y parquer. Si les dimensions ne sont pas assez grandes, votre bien risque d’avoir moins d’intérêt sur le marché. Pour ce qui est de la localisation, il est conseillé de tenir compte de la zone d’implantation du garage. Cet emplacement conditionne la rentabilité de votre projet, si toutefois ce critère ne vous oblige pas à payer le bien à un prix fort.

Visite de garages

Priorisez les zones où il est difficile de trouver une place pour garer sa voiture. En effet, plus votre garage se situe dans une zone de grande demande de parking, plus vous avez des chances de mettre votre bien sous location avec un bon loyer. Les automobilistes restent toujours preneurs d’un garage à proximité du centre-ville, ce qui leur permet de gagner du temps au quotidien. Veillez à ne pas trop se rapprocher d’une zone de parking public ou d’un quartier où la concurrence est déjà bien présente: cela limitera vos chances de louer votre emplacement.

Enfin, petit plus: sachez que les garages qui se situent près d’une voie se sortie comme des escaliers ou un ascenseur, sont particulièrement prisés par les automobilistes. Pour en avoir le cœur net et s’assurer de faire le bon choix, n’hésitez pas à faire une descente sur terrain. Parlez avec les habitants, échangez avec les commerçants, repérez les établissements à proximité et le dynamisme du quartier.

Fiscalité: achetez un garage et bénéficiez d’un abattement fiscal attractif

Le garage, comme tout bien immobilier mis en location, est soumis à la taxe d’habitation, la TVA et la taxe foncière. Par ailleurs, les revenus de la location sont soumis à l’impôt sur le revenu. Mais le garage, contrairement au logement, est une petite surface. Ce qui signifie que c’est un bien qui ne coûte pas cher en terme de fiscalité.

En effet, selon la loi, si les revenus bruts de la location sont moins de 15 000 euros, le propriétaire bénéficie d’un régime micro-foncier, dans lequel l’impôt est simplifié. Un abattement forfaitaire de 30 % est alors appliqué. Néanmoins, petit hic : dans l’achat d’un garage ou d’un parking, les frais de notaire son nettement plus élevés que pour le cas d’un logement. Ces frais peuvent atteindre l’équivalent de 20% du prix d’achat du garage.

Mise en location d’un garage : quelques règles à respecter

Les règles de location sont différentes, si le garage est rattaché au logement ou bien s’il jouit d’une indépendance d’accès. Tout d’abord, si le garage, fermé et couvert, est annexé à un logement, les conditions de location sont similaires à celles du logement. Ainsi par exemple, la durée de location doit coïncider avec le bail de l’habitation.

Ensuite, l’augmentation du loyer du garage sera établie en fonction de l’indice de référence des loyers. Enfin, pour le cas du garage annexé au logement, il est garanti par une assurance habitation. Pour le cas d’un garage ou d’un box qui sont indépendants de toute habitation, les règles de location sont différentes et plus souples. Le propriétaire et son locataire ont le droit de négocier librement le loyer, le préavis et la durée du bail. La location du garage peut être à durée indéterminée, et prendre fin à la discrétion de l’une ou de l’autre partie. Enfin, un garage indépendant n’est pas soumis à la taxe d’habitation.

Garage sous location : le propriétaire a l’obligation d’assurer son bien

En mettant votre garage sous location, la souscription à une assurance est obligatoire. C’est une responsabilité civile qui dédommagera les victimes en cas de dégâts ayant un lien avec le garage. Autrement, si un sinistre ou un accident se produisait, c’est le propriétaire qui doit prendre les frais en charge. Le propriétaire doit aussi informer son assurance des dimensions et de la surface du garage, des objets qui y sont emmagasinés.

Cependant, la couverture en cas de vol doit être précisément spécifiée à la compagnie d’assurance. Enfin, si le garage est inclus dans une copropriété, c’est l’assurance de cette dernière qui l’emportera. Le syndic chargé du volet assurance de la copropriété pourra conseiller et venir en aide au propriétaire du garage.

Au final, c’est un projet lucratif. Sans vous ruiner en budget, vous pouvez investir sur un bien qui vous rapportera un revenu stable sur le long terme.

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