Avec la crise que connaît actuellement le stationnement surtout dans les centres-villes, les garages et les parkings sont des investissements qui tiennent toujours leurs promesses. Rentable et relativement facile à réaliser, le garage représente l’investissement idéal notamment lorsqu’on a des fonds limités.
En choisissant ce secteur d’activité, attendez-vous à diversifier au maximum votre patrimoine. Mais bien que l’achat garages octroie une pléthore d’avantages, il doit toujours être précédé d’une étude méticuleuse. Se précipiter est l’erreur que vous ne devez surtout pas commettre. Pour que ce futur investissement puisse rapporter assez d’argent, vous devez respecter certaines règles.
Les garages : peut-on encore avoir confiance en ce type d’investissement ?
Investir dans les garages a largement de quoi séduire. En effet, acheter un garage ne demande qu’une mise de départ modeste, quasiment aucuns frais d’entretien, peu de contraintes et encore moins de redûs et tout cela pour une rentabilité des plus intéressantes. Il est vrai que la valeur des emplacements a progressé au cours de ces dernières années, tout spécialement dans les centres-villes, mais les garages restent toujours dans la ligne de mire des investisseurs. En 2021, il est toujours possible d’obtenir des places de stationnement à un budget raisonnable, mais à condition de s’y prendre correctement.
Rappelons qu’à la différence d’un appartement ou d’une maison individuelle, les charges de copropriétés sont réduites pour les garages. Pour ce qui est de la gestion courante, à moins que vous n’ayez des milliers de locataires, elle n’est pas du tout chronophage. Dans les grandes et les petites villes de France, il est possible d’avoir un rendement de 5 %, qui notons-le, est une performance nettement supérieure à celle de la location d’immobiliers résidentiels. En bref, en cette période où les placements alternatifs sont rares et décevants, l’achat garages représente l’avenir dans la mesure où vous ne le faites pas les yeux fermés.
L’essentiel à savoir avant d’investir dans un parking
Bien que les citadins soient de plus en plus nombreux à renoncer à posséder une automobile, le déséquilibre entre l’offre et la demande devrait tout de même optimiser la valeur de cet investissement que l’on considère comme durable. Quelle que soit la ville dans laquelle vous souhaitez investir, c’est surtout dans les hypercentres que vous devez vous concentrer. En périphérie, les nouveaux immeubles ont des parkings construits dans leurs sous-sols, ce qui explique que la demande y est moins forte.
Pour rappel, sachez que plus le plus d’un parking est élevé, plus sa rentabilité locative va baisser en pourcentage. En tenant compte de ces prix élevés, il faut que la place de parking soit choisie avec attention. À l’instar de l’immobilier de surface, les emplacements les mieux situés sont très convoités par les investisseurs. L’idéal serait de privilégier les premiers et les seconds sous-sols. Se retrouver à proximité d’une issue piétonne ou d’un ascenseur va apporter une plus-value supplémentaire à cet investissement, tout comme il est le cas des caméras de surveillance.
Il faut savoir aussi que chaque garage à des dimensions standard, regardez ici.
Contracter un prêt pour un achat sans apport
À moins que vous ne soyez blindés en liquidités, l’idéal pour un premier investissement serait d’acheter sans apport. En d’autres termes, il serait plus judicieux de solliciter un crédit afin de profiter au mieux de l’effet de levier qui va résulter de cet achat garages. De cette façon, vous n’aurez pas besoin de mobiliser tout votre capital pour acheter une seule place. Avec le crédit que vous allez obtenir, vous allez pouvoir acquérir tout un lot pour un montant réduit. Aujourd’hui, les taux d’intérêt sont assez faibles, c’est donc le moment d’en profiter.
Avoir un prêt d’un montant de 20.000 € à rembourser en quinze ans à ces conditions équivaut à une mensualité de 130 €, ce qui est le loyer que vous allez obtenir pour un seul emplacement (dans les grandes villes). En outre, si vous prenez soin de bien calibrer votre dossier, votre effort d’épargne mensuel va être minime. Ainsi, les intérêts d’emprunt vont pouvoir être déductibles des loyers qui seront moins fiscalisés.
Épluchez les offres des particuliers
Avant de visiter des garages, vous devez d’abord en trouver. Les garages à vendre sont nombreux sur le territoire, bien qu’ils ne se valent pas vraiment en termes de qualité. Rappelons qu’acheter un garage ne demande que des fonds limités, mais qui risquent de s’alourdir avec les frais supplémentaires. Ainsi, pour que la rentabilité puisse être au rendez-vous, préférez les emplacements qui sont mis en vente par les particuliers à ceux des agences à moins que celles-ci n’accompagnent leurs offres d’une forte remise. Pour trouver des garages à vendre, vous pouvez utiliser internet. Les sites web qui opèrent dans ce sens sont nombreux, vos recherches vont durer des heures, la patience sera donc de mise.
Prendre le temps de trouver les bons emplacements
L’emplacement du garage doit être au centre de votre attention lorsque vous procédez à vos recherches.
Dans l’immobilier comme dans le commerce lambda, l’emplacement est un point clé à tenir en compte. Les garages n’échappent pas à cette règle. C’est de cet emplacement dont va dépendre la rentabilité de votre affaire, mais dans la mesure où vous n’allez pas surpayer le bien en question. Le mieux est d’investir dans les zones dites à tension où se garer est un véritable challenge quotidien. Privilégiez les quartiers centraux des villes et en évitant comme tous les alentours des gares où les parkings se comptent par plusieurs dizaines. Donc, avant de vous lancer, vous devez vous rendre sur place pour réaliser une petite enquête. Vous devez également vous intéresser à la concurrence sur place.
Il faut également inspecter de près l’état des garages. Méfiez-vous des vieux garages délabrés qui demanderont d’énormes réparations. Ce ne sont pas ce dont vous avez besoin si vous souhaitez rentabiliser dans les meilleurs délais votre achat garages. Évitez également les garages qui sont trop justes pour les grosses voitures actuelles. La plupart des citadins conduisent de gros SUV et ils constitueront une part importante de votre clientèle.
Le mieux serait d’investir dans une ville habitée par plus de 50 000 personnes. Souvenez-vous que la rentabilité de votre placement sera directement dépendant de la densité des voitures qui sont en circulation dans la ville.
Lorsque vous visitez les garages à vendre, vous devez être attentifs aux moindres détails de l’endroit. Inspectez en priorité le confort et l’ergonomie du garage. Les éclairages sont-ils en bon état ? L’ascenseur est-il posté à proximité ? L’entrée principale est-elle suffisamment protégée ? Les angles morts sont-ils couverts par des caméras ? Hormis ces questions pratiques, vous devez également voir si la rampe d’accès permet une conduite non anxiogène. Vous devez également vérifier que la hauteur sous plafond du parking et la largeur des rampes d’accès sont conformes à la majorité des voitures actuelles.
Avant de conclure une vente, calculez votre rendement futur
Avant de conclure une quelconque vente, vous devez prendre le temps de simuler ou mieux encore, de calculer votre rendement net futur avant impôt. Cela vous permettra d’anticiper les problèmes qui peuvent survenir, mais aussi de parfaire votre plan de financement et d’avoir un œil objectif sur l’opération que vous êtes en train de mener.
Pour obtenir un chiffre qui va se rapprocher au plus près de la réalité, vous devez prendre en compte le loyer estimé et de retrancher les charges de la copropriété, la taxe foncière, la prime d’assurance et les frais de gestion. Il peut sembler que les montants sont minimes pour chacun de ces postes de dépenses, mais lorsqu’ils sont combinés, ils vont constituer près de trois mois de loyer. Le montant que vous allez obtenir doit ensuite être rapporté au prix d’achat garages.
À titre d’illustration, un garage que vous aurez acheté 20 000 € que vous louez 125 € par mois avec des charges annuelles de 300 € bénéficie d’un rendement net de 6 %, ce qui est encourageant.
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Prévoir un contrat de bail
La location d’un garage demande l’établissement d’un bail qui par définition est un contrat écrit. Vos coordonnées de propriétaires doivent être mentionnées dans ce contrat. Il doit également y être présenté une description du bien, la durée de la location, le loyer, le montant du dépôt de garantie et les règles de la révision des loyers. Vous devez également y mentionner les conditions en cas d’impayés. Soyez certains que certains de vos clients ne vous règleront pas en temps et en heure, informez-les des sanctions qu’ils encourent dans le bail.
En outre, vous devez également prendre en compte la fiscalité, c’est plus une obligation qu’un simple devoir. Lorsque vous serez devenus propriétaires, sachez que tous les loyers que vous allez encaisser devront être déclarés comme des revenus fonciers. Dans le cas où ces loyers ne dépassent pas les 15 000 €, ils vont être imposés suivant le régime du microfoncier et bénéficieront par la même occasion d’un abattement de 30 % en frais et en charges. Toutefois, vous pouvez toujours opter pour le régime réel qui propose un avantage des plus intéressants : les intérêts d’emprunt vont être déduits en totalité si un déficit apparaît.
