Si vous vous posez cette question, c’est peut-être parce que vous n’avez pas pensé aux opportunités d’affaires des garages. Mise de départ modeste, charges réduites, souplesse des règles de location, il s’agit d’un investissement prometteur et presque dénué de risques ! Mais attention, il faut avancer en terrain connu et maîtrisé les subtilités de ce type d’achat pour ne pas commettre des erreurs.
L’achat de garage : un investissement recherché
Il existe des investissements inattendus qui pourtant peuvent s’avérer au final très rentable : c’est le cas des garages ! Un produit de niche recherché par des investisseurs qui sont intéressés par le rendement, mais aussi par la facilité de gestion des garages et leur potentiel locatif.
Quand on sait que les propriétaires de voiture ne cessent d’augmenter en France alors que les places de parking restent stable, cela a de quoi rassurer d’une rentabilité à long terme. Mieux, un garage demande un investissement de départ modeste, ne donne lieu qu’à de faibles charges et répond à un régime juridique simplifié.
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Les atouts d’une telle affaire sont suffisamment nombreux pour que la question soit considérée de près par ceux qui cherchent dans quoi investir. Selon les données immobilières, la rentabilité d’un garage est généralement comprise entre 5 et 10%. Donc, si le loyer est raisonnable et en corrélation aux tarifs de la zone géographique, vous n’auriez surement pas à vous plaindre. Sachant que les emplacements faciles d’accès et les garages intérieurs sont les plus recherchés, car moins exposés aux vols et aux dégradations.
Ainsi, pour un couple qui ne peut s’endetter sur de gros montants, ou qui ne peut obtenir un crédit sur une longue durée, mais qui souhaite malgré tout réaliser un investissement immobilier rentable, le garage est le placement idéal !
Comment bien investir dans un garage ?
Si vous souhaitez acheter un garage avec pour objectif de le rentabiliser, l’emplacement est le critère de choix principal : c’est lui qui va définir le profit à en tirer. Misez sur les quartiers anciens où les places de garage privé sont peu nombreuses. La demande dans ces zones est très importante. En revanche, dans les quartiers récents où le plan d’urbanisation a déjà prévu des places de stationnement pour chaque appartement, il vous sera plus difficile de gagner de l’argent avec un projet de location de garage.
Une chose est sûre, les zones où l’immobilier reste le plus cher, la consommation des garages est plus active. En d’autres mots, si vous souhaitez investir dans un garage, privilégiez les zones où le pouvoir d’achat est élevé.
Après l’assurance de la qualité de l’emplacement, le point suivant est celui de la rentabilité. Car si vous avez scrupuleusement étudié dans quoi investir, l’objectif est de pourvoir vous dégager un revenu conséquent. Prenez toutes les charges en compte pour calculer votre rentabilité dans un investissement de garage. Si vous achetez un garage dans une copropriété, vous aurez des charges prévisionnelles à supporter. Elles doivent être faibles pour une bonne rentabilisation.
Vous aurez également à payer une taxe foncière. Vous devez vous acquitter des frais de notaire (frais de formalités, rémunération du notaire, droits de mutation, sécurité immobilière). Pour un garage de 15.000 €, prévoyez jusqu’à 2.500 € de charges supplémentaires, soit environ 17 % du montant d’achat.
Les revenus issus d’un garage sont déclarés comme revenus fonciers, et sont par conséquent imposables. Si vos loyers annuels n’excèdent pas 15.000 €, vous pourrez bénéficier du régime micro-foncier. Le fisc applique en général un abattement de 30 % sur le montant brut perçu avant la taxation au barème progressif. Par contre si les loyers excèdent 15.000 € ou si vos charges sont supérieurs à l’abattement, vous être traités au régime réel qui permet de déduire les différentes charges supportées, de même que les intérêts de votre emprunt, sans plafonnement.
La fixation du loyer mensuel se fait librement. Elle varie entre 70 et 80 € dans les métropoles régionales, voire jusqu’à 100 € à Paris. Dans les villes où les places de garage sont moins recherchées, le loyer est en moyenne de 60 à 80 €.
Dans quoi investir en 2021 : les nombreux autres avantages du garage
Un investisseur dans l’immobilier recherche 2 choses : du rendement et la possibilité de réaliser une plus-value dans le long terme. Or un garage bien situé, c’est la promesse d’un revenu complémentaire stable, réalisable à petit budget. Il n’est donc pas nécessaire d’avoir une grosse épargne pour qui cherche dans quoi investir.
Le prix d’achat ne dépasse pas souvent les 25.000 € en Province. À Paris, il est possible de débourser jusqu’à 40.000 €. C’est donc le filon idéal lorsqu’on veut faire ses premiers pas dans l’immobilier locatif. En raison de ces montants relativement faibles, il est même possible de financer votre garage cash ! Autre atout non négligeable, les démarches administratives sont limitées.
Choisir d’investir dans un garage est par ailleurs peu risqué dans la mesure où ce marché ne connait pas de crise. La fixation du loyer n’est pas soumise à une loi, bien qu’il soit plus sage de vous conformer aux prix du marché. La rentabilité est stable et constante. Un garage se loue facilement et le risque des mauvais payeurs est limité. De plus, le bien est facile à revendre.
Investir dans un garage est aussi avantageux pour le propriétaire qui n’est pas tenu de l’entretenir régulièrement, sauf quelques rares réfections de porte abîmée. Celui-ci peut facilement changer de locataire s’il ne paye pas le loyer.
Enfin, dans ce type d’investissement, l’achat multiple est une solution intéressante pour améliorer vos chances de rentabilité. Cela consiste à investir dans un lot de garages. Vous êtes sûrs ainsi de doper votre rendement, comme vous le feriez en achetant un immeuble entier à louer au lieu d’un appartement !
Les points d’attention de votre investissement
Acquérir un garage nécessite de prendre en considération un certain nombre de détails. Comme pour tout achat de bien immobilier, il faut :
- Visiter les lieux pour vous assurer de l’emplacement et de la praticabilité du bien ;
- Vous informer sur le quartier ;
- Lire attentivement le règlement de cession, surtout dans le cas d’une copropriété. Vérifier l’acte de base et les procès-verbaux d’Assemblée Générale de la copropriété pour vous assurer qu’aucune disposition n’interdit de louer le garage a une personne extérieure à la copropriété.
Le propriétaire d’un garage en copropriété doit en principe participer aux charges liées à l’entretien de l’immeuble. Cette contribution à la copropriété est toutefois proportionnelle à votre utilisation. Dans le cas du garage, elle est théoriquement limitée à sa simple expression, mais attention, on ne peut exclure totalement que le propriétaire du garage soit invité à contribuer aux frais de l’ascenseur par exemple.
Le règlement de la copropriété peut aussi interdire l’utilisation du garage pour le stockage de certains produit ou objets sans que la copropriété n’ait donné son aval. Notez enfin qu’il existe des règlements qui prévoient le droit de priorité des copropriétaires sur la cession de garages.
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Devriez-vous confier la gestion locative de votre garage ?
Comme pour un appartement, louer un garage nécessite de multiples tâches administratives : trouver un locataire, lui faire visiter les lieux, établir le contrat de bail, gérer les impératifs de la location sur la durée (rappel à l’ordre, envoi des quittances, etc.). Cela peut parfois s’avérer difficile à gérer. Des agences spécialisées se proposent de s’en charger à votre place.
Le service vous coûtera entre 7 et 8 % du montant des loyers encaissés pour une gérance locative complète. Cette solution est uniquement utile si votre travail absorbe tout votre temps. L’autre option intéressante est de confier aux agences la recherche d’un preneur puis la rédaction du bail, et vous vous occupez personnellement de la gestion locative de votre garage.
