Premier investissement immobilier : comment se lancer ?

Vous avez pris la décision de devenir investisseur immobilier et vous réfléchissez à votre premier investissement en immobilier ?

Tout d’abord, bienvenue parmi notre communauté d’investisseurs en immobilier, et surtout, bienvenue dans notre site qui regorge de bons conseils et d’informations utiles.

Ensuite, bravo pour avoir brisé la barrière psychologique qui empêche bien de personnes de profiter des multiples avantages de l’investissement immobilier.

Toutefois, comme il s’agit de votre premier investissement en immobilier, vous n’avez pas le luxe de commettre une grosse erreur ! En effet, il y va de la suite de votre belle carrière en immobilier : la réussite du premier projet en immobilier trace la voie.

Notre focus « Premier investissement immobilier : éléments clés à connaître » vous éclairera sur beaucoup d’aspects liés à l’investissement dans la pierre.

Bonne lecture !

Qu’est-ce qu’un investissement immobilier ?

Un investissement immobilier est une acquisition d’un bien immobilier par une mise de fonds propres (ex : épargne, revenu de ventes) ou grâce à un financement tiers (ex : crédit bancaire, levée de fonds). Vous pouvez être l’unique propriétaire du bien acheté ou un copropriétaire.

Il peut s’agir de l’achat d’une habitation (ex : maison individuelle, appartement, villa), d’un garage, d’un parking, voire d’une participation à l’achat d’un établissement aménagé pour des services précis (ex : maison de retraite, logement étudiants, centre de santé).

Êtes-vous propriétaire de votre lieu actuel de résidence ? Si c’est le cas, vous avez déjà une première expérience immobilière ; votre objectif était d’acquérir un logement selon des critères précis. Mais un placement immobilier peut viser d’autres objectifs.

Les objectifs d’un premier investissement immobilier

Pour réussir votre premier investissement immobilier, il est vital de commencer par préciser votre objectif. Cette réflexion préalable dicte vos critères de choix du bien à acquérir ainsi que les ratios d’évaluation de votre placement dans la pierre. À défaut, vous risquez de faire un choix inapproprié ! Il peut s’agir de :

  • constitution d’un patrimoine en vue de le transmettre à ses héritiers ;
  • préparation d’une retraire confortable ;
  • réduction de vos impôts (ou défiscalisation) ;
  • se convertir en rentier ;
  • générer un revenu complémentaire ;
  • devenir investisseur immobilier à plein temps.

Que choisir pour son premier investissement dans la pierre ?

Il existe différents types d’investissements immobiliers, des plus classiques aux plus élaborés. Globalement, deux critères guident le choix d’un investisseur immobilier : la sécurité et la rentabilité. En tant qu’investisseur en herbe, nous vous recommandons de privilégier la sécurité et la prudence ; vous privilégierez la rentabilité une fois que vous serez plus familier à cet univers. Quoique certains placements immobiliers cumulent les deux avantages, comme c’est le cas pour l’acquisition de garages à louer.

Comment entreprendre votre premier investissement immobilier ?

Voici notre recommandation pour ne pas tomber dans un gouffre financier dès le départ.

L’investissement immobilier locatif pour l’habitat

Qu’il s’agisse d’un bien meublé ou à nu, l’investissement locatif est indiqué pour un premier projet immobilier. En effet, il vous permet d’enrichir votre patrimoine, de bénéficier d’abattement fiscal et de dégager un revenu supplémentaire non-négligeable, notamment si vous n’avez pas d’emprunt immobilier à rembourser.

À ce sujet, il importe de relever que les taux immobiliers sont très bas et qu’il existe des dispositifs incitatifs intéressants pour financer un investissement immobilier locatif :

  1. Investissement Pinel : dispositif fiscal incitant à l’achat d’habitation neuve dans des zones ou le marché immobilier est tendu.
  2. Investissement Malraux : système de défiscalisation encourageant l’achat et la restauration de bien de caractère (cachet historique).
  3. Investissement Denormandie : il empreint aux deux dispositifs cités. Vous pouvez bénéficier des abattements fiscaux Pinel sous condition d’investir dans la vieille pierre. Ce dispositif est plutôt destiné pour des projets de moindre envergure que ceux financé sous Malraux.

Nous réserverons des articles détaillés pour ces dispositifs si vous nous le demandez en commentaire, n’hésitez pas !

L’essentiel à retenir est que les investissements locatifs peuvent engendrer des économies d’impôts sous réserve de respecter certaines conditions (localisation géographique, durée et montant du loyer, nature du bien, etc)

Quelques conseils pour réussir votre investissement locatif

  • collectez des informations sur le marché immobilier de la ville sélectionnée (offre, demande, prix) ;
  • définissez votre objectif et votre cible (studio, villa, maison individuelle) ;
  • soyez patient, mais restez aux aguets afin de dénicher et ne pas rater la belle offre de vente ;
  • choisissez le bon dispositif fiscal et éventuellement la meilleure formule d’emprunt ;
  • apprenez les bases d’une bonne gestion locative ;
  • si vous manquez de compétences, de temps ou de volonté, confiez la recherche à des chasseurs de biens immobiliers et la gestion locative à une agence immobilière.

La colocation

La colocation n’est plus plébiscitée que par les jeunes étudiants, mais plusieurs profils d’actifs ont fait exploser la demande et le montant du loyer. Le rendement de la colocation est élevé dans les grandes métropoles : 7 % en moyenne. L’appartement idéal pour un colocataire actif se trouve au centre-ville, accessible et avec une surface conséquente.

L’investissement immobilier SCPI

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un organisme agréé par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) pour gérer l’acquisition, l’entretien et la gestion locative d’un bien immobilier possédé par plusieurs investisseurs. Aussi appelé l’investissement en pierre papier, il est idéal pour les épargnants qui veulent se lancer dans l’immobilier sans les tracas habituels de la gestion locative.

Il existe plusieurs types de SCPI, mais le principe reste le même : la société de gestion des fonds SCPI collecte les souscriptions auprès de petits et grands acteurs immobiliers pour acquérir un bien d’envergure (santé, soins, tourisme, logistique, sport, logement étudiants, maisons de retraite, etc) , le louer à des professionnels du domaine et distribuer les loyers au prorata des participations. Avant la distribution de ces revenus locatifs, le gestionnaire du fonds SCPI prélève les charges de gestion et d’entretien et sa commission.

La rentabilité de l’investissement SCPI tourne autour de 3 à 5 %. Le professionnalisme et la réputation de la société de gestion de fonds ainsi que la tutelle des autorités sont les seules garanties de l’investissement. L’investisseur SCPI possède des titres de participation qu’il peut revendre plus cher, mais il ne jouit pas de votre bien, d’où l’appellation Investissement en pierre papier.

C’est un investissement intelligent, mais il en existe bien d’autres.

L’achat de parking

Acheter un parking dans une grande ville est une excellente idée pour lancer votre premier investissement immobilier ; il va sans dire que vous ne manquerez pas de clients si vous choisissez bien votre emplacement. En sus, la location de parking offre d’autres avantages aux investisseurs immobiliers en herbe :

  • moins de tracas administratifs : les transactions sont régies par le code civil (moins de paperasse à faire).
  • gestion flexible : à titre d’exemple, vous n’êtes pas obligé d’établir un document officiel pour la location et vous pouvez vous débarrasser d’un mauvais client sans préavis !
  • dispositions fiscales incitatives : au-dessous de 15 000 €, vous bénéficiez d’un abattement de 30 %.
  • une rentabilité élevée : elle peut atteindre 12 % si vous dénichez la belle opportunité d’achat de parking.

L’achat de garage

Acheter un garage destiné à la location est le début indiqué pour votre carrière d’investisseur dans la pierre, notamment si vous avez des fonds limités.

La location de garage allie rentabilité à la simplicité :

  • une forte demande : voiture, motos, objets encombrants ;
  • peu de travaux de mise en service ;
  • des frais d’entretien insignifiants ;
  • les contrats de loyer ne sont pas formalisés ;
  • les loyers ne sont pas réglementés et les préavis sont libres ;
  • le capital d’entrée n’est pas un frein (commencez par un garage pas cher) ;
  • la rentabilité moyenne est de 8 % (bien plus dans les grandes villes et/ou pour les bons emplacements) ;
  • des avantages fiscaux sous conditions.

Cette liste n’est pas exhaustive ; nous vous invitons à consulter les nombreux articles consacrés à l’investissement immobilier dans les garages et les parkings de notre site : vous serez imbattable en matière de location de garage et de parking.

Comment financer son premier investissement immobilier ?

Un investissement dans l’immobilier locatif peut se financer par apport propre, soutien familial ou par crédit bancaire. À cet égard, il est révélateur de souligner que les banques sont toutes disposées à financer un investissement dans l’immobilier locatif, alors qu’ils rechignent à soutenir des projets d’une autre nature (ex : création de start up, spéculation boursière).

L’intérêt du crédit immobilier fait même dire à des conseillers en finance qu’il est préférable d’y recourir même si l’on possède les mises de départ ! Ils parlent de l’effet de levier, c’est-à-dire, réserver son cash à d’autres investissements.

Arrivé au terme de notre zoom Investisseur immobilier débutant, nous vous encourageons à faire le premier pas tout en vous armant de patience et prudence. N’hésitez pas à me contacter pour des conseils ou des informations.

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