Assurance d’un box ou d’un garage sans habitation : Les règles !

Ça y est ! Vous voici l’heureux propriétaire d’un joli petit lot de box ! Mais avant de les mettre en location, il convient de prendre le temps de connaître les obligations légales qui les concernent. Et la plus importante est certainement celle de l’assurance. Et plus précisément l’assurance dans le cadre des box et garages non liés à une habitation, c’est à-dire qui n’est pas bâti sur la même parcelle cadastrale. Si vos box sont de ceux-là, cet article est fait pour vous.

Sachez tout de même qu’obligatoire ou non l’assurance de box et de garage sans habitation est fortement conseillée comme pour tout bien bâti…

L’assurance des biens immobiliers

De même que pour l’habitat, cette assurance est uniquement obligatoire pour les biens en location. Rappelons au passage que l’assurance est une pratique très ancienne – remontant à l’Antiquité, qui a évolué lentement au gré de la dangerosité du commerce maritime ou terrestre.

La réflexion engloba ensuite la vulnérabilité de l’habitat, longtemps construit en bois alors que toute l’énergie était flamme, du foyer à la bougie, des ateliers de vitrerie ou à ceux de forge. Le grand incendie de Londres en 1666 (13 000 maisons détruites) est à l’origine dit-on de l’invention de l’assurance incendie, première étape vers l’assurance immobilière que nous connaissons.

L’assurance moderne se définit aujourd’hui (par Larousse) comme un contrat par lequel un assureur garantit à un assuré, moyennant une prime ou une cotisation, le paiement d’une somme convenue en cas de réalisation d’un sinistre déterminé. L’on comprend facilement l’obligation du locataire vis-à-vis du bien de son propriétaire et vice-versa.

L’assurance des biens immobiliers en location est encadrée par la loi Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, et ses modifications ultérieures.

Stationnement, petit rappel des définitions

Même si notre sujet est l’assurance de box ou de garage sans habitation, il est important, car cela influencera grandement le tarif de votre assurance, de faire la différence entre les différents types de stationnements. Puisqu’il faut commencer, voyons le plus modeste, c’est-à-dire le parking.

Généralement délimité par une signalisation au sol, il s’agit d’un emplacement à la surface identifiée, non clôt, et situé en plein air, en souterrain, ou dans un bâtiment réservé à cette fonction (désigné également comme parking… preuve que parfois le vocabulaire est bien pauvre).

Bien qu’il soit l’alternative la moins chère du marché du stationnement sécurisé, il faut admettre que sa situation géographique peut en faire un bien des plus précieux, par exemple une place permanente garantie dans un souterrain en plein centre-ville.

Le stationnement suivant dans l’ordre des choses (et des prix) est le garage. Il se caractérise par son caractère entièrement privé, à l’intérieur ou à l’extérieur d’une résidence privée.

De fait c’est un emplacement de stationnement entièrement clôt de murs et avec une porte de taille suffisante. Comme le garage est en principe associé à une habitation, il est soumis à toutes les obligations fiscales et légales de l’immobilier, comme état des lieux à la location, impôt foncier et taxe d’habitation (sauf pour celle-ci s’il réside à plus d’un kilomètre).

C’est le stationnement le plus sécurisé, et sa taille peut-être très supérieure à celle habituelle du parking ou du box, standardisée à 2,5 m sur 5mètres.

Enfin, le box est tout aussi clôt que le garage, peut être double, ou encore affecté au stockage ; mais surtout il est généralement situé dans un souterrain dont l’accès est partagé. Il est important de savoir que les trois termes, et donc les trois emplacements sont soumis à des règles juridiques différentes.

L’assurance du box et du garage sans habitation

Dans le cas où le parking, le box ou le garage sont complètement détachés de toute habitation, par exemple à une autre adresse que celle du propriétaire ou du locataire, ou non déclaré comme dépendance de l’habitation, ou acheté tout seul dans une commune où l’on ne réside pas…

Les obligations ne sont plus celles de l’immobilier, mais celles de la location (du louage) d’un bien quelconque. Le contrat est alors encadré par les articles 1708 et suivants du Code civil, et les modalités définies librement et à la convenance des deux parties.

De même que la place de parking (non close) peut s’avérer plus vulnérable aux heurts, à l’effraction ou au vol, et suggère l’achat d’une police d’assurance, le box et le garage, pouvant par exemple servir parallèlement à de l’entreposage, y trouveront intérêt.

Dans le cas de la location à un tiers, l’assurance du box et du garage sans habitation est seulement obligatoire pour le locataire. Il s’agit très classiquement pour lui de responsabilité civile, de garantie incendie, dégâts des eaux, explosion, par rapport aux contenus qu’il stocke ; le propriétaire quant à lui assure le contenant en responsabilité civile et garantie incendie (électricité).

Cependant dans le cas d’emplacement souterrain, l’assurance de la copropriété couvre peut-être l’ensemble du parking collectif. Attention aussi au fait que dans le cadre de la copropriété la destination du garage est définie par le règlement (de copropriété) ; donc les manquements impacteront directement l’assurance en cas de sinistre.

Quoi qu’il en soit, vous aurez tout intérêt à sécuriser le box ou le garage avec des fermetures adaptées si vous optez pour la prise en charge en cas de vol ou en cas d’accident. Dans tous les cas, il peut être utile de se tourner vers son assureur pour lui demander conseil.

Le garage ou le box non loué

Nous l’avons vu, le propriétaire d’un bien sans habitation loué ou non n’est pas tenu de l’assurer. Cependant, l’assurance du box ou du garage parait des plus souhaitables, voire fortement conseillée, même en se limitant au minimum d’une responsabilité civile.

La responsabilité civile couvre les dommages dont vous êtes responsable directement ou indirectement. Si une tuile se détache du toit de votre garage à l’autre bout de la ville et blesse quelqu’un, il vaut mieux que vous soyez assuré. De même si vous ignoriez qu’il s’est formé une plaque de verglas devant votre garage et que quelqu’un glisse…

Mais une bonne assurance serait la plus complète possible, garantissant les dégâts des eaux, les explosions, l’incendie, les catastrophes naturelles et technologiques et les attentats ; et pour le vol bien sûr vous aurez fait poser des serrures de sécurité sur la porte, des grilles ou des volets pour les ouvertures supplémentaires, car si l’effraction a été facilitée par un manque de prudence et de prévoyance, l’assureur ne prendra pas à sa charge quelque dommage qui aurait pu être évité.

Notons encore qu’il convient aussi d’être exact dans la description du bien, le montant de la police en dépendant, mais aussi l’engagement de l’assureur à vos côtés en cas de sinistre.

L’assurance propriétaire non occupant (PNO)

De fait, cette bonne assurance existe depuis la Loi Alur (article 58) en 2014. C’est l’assurance Propriétaire non occupant (PNO), qui est obligatoire (en ce qui nous concerne) dans le cas où le garage fait partie d’une copropriété et dans celui où l’achat du garage est associé à un prêt bancaire.

C’est l’assurance idéale tant pour les investisseurs que dans le cas de garage sans habitation puisqu’elle peut correspondre, par son bouquet de garanties, à une multirisque habitation et est de plus assortie d’une responsabilité civile et d’une garantie loyers impayés.

Et cerise sur le gâteau, la PNO est réputée afficher des tarifs plutôt abordables. À noter quand même que sa raison d’être n’est pas de satisfaire les investisseurs en emplacements de parking, mais d’assurer les logements vacants pour lesquels elle a été créée et est obligatoire.

Enfin, et c’est peut-être la clé d’une bonne nouvelle, il convient toujours de se rapprocher de son assureur, car même si c’est assez rare, vous devez vérifier auprès de lui si votre garage (ou celui que vous louez), qui est à une adresse différente de la vôtre, n’est pas déjà couvert par votre assurance multirisque habitation. Il y a peut-être là une bonne surprise. Bon, ne rêvons pas trop, rien n’est moins sûr, mais il faut impérativement vérifier. S’il ne s’agit pas évidemment de tout un lot de box !

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