Vous avez un garage que vous louez à des tiers ? Il s’agit d’un bon moyen d’arrondir vos fins de mois ou de mettre de l’argent de côté pour vos projets, notamment si vos locataires sont de bons payeurs. Certains d’entre eux ont des arriérés et vous cherchez des moyens pour régler leur situation ?
Les solutions prévues par la législation ne sont pas les mêmes si le garage en question est indépendant ou dépendant d’une habitation. Ainsi, vous devez en tenir compte avant de prendre une décision. Dans les deux cas, vous pouvez recourir à une expulsion, mais les procédures sont différentes.
Cas du garage dépendant d’habitation : aperçu des textes légaux
Vous avez le droit de recourir à la loi ALUR datant du 24 mars 2014 si votre garage est annexé à une habitation. D’après ce texte, vous avez 3 ans pour prendre vos dispositions. Vous pouvez également profiter des clauses de la loi du 6 juillet 1989. Son article 7 stipule que le locataire qui ne paie pas son loyer doit s’acquitter de ses dus conformément au contrat de bail.
Le Code civil à son article 1103 confirme vos droits en énonçant que les contrats signés par les deux parties ont une valeur légale. L’article 1104 de ce même texte apporte plus de précision, selon laquelle une exécution de bonne foi est indispensable au même titre que les négociations préalables et la rédaction.
L’article 15 de cette même loi donne droit au propriétaire de récupérer son bien si l’occupant de votre garage ne respecte pas ses obligations. La loi n° 896-62 datant du 6 juillet 1989 à son article 24 le mentionne également. Elle précise même la nécessité, pour le locataire, de payer ses dettes.
Selon la législation du 6 juillet 1989 à son article 24, la clause résolutoire s’applique en cas d’arriéré. Son application doit être précédée de l’émission d’un commandement de payer. Si le contrat ne contient aucune clause résolutoire, il appartient au juge de prononcer la décision d’expulsion après l’examen de la situation. Attention, vous ne pouvez pas agir par vous-même. Seul un juge peut trancher sur votre affaire.
Cas d’un contrat indépendant : aperçu des lois
La location d’un garage indépendant est régie par le Code civil et les articles 1708 relatifs à la location d’objets. Pour la résiliation du contrat, il faut tenir compte du droit commun des baux. Si la personne qui loue votre garage est un mauvais payeur, vous devez y recourir.
À titre de rappel, un contrat signé selon le droit commun des baux contient des clauses consensuelles. Vous déterminez par un commun accord les dispositions à prendre en cas de non-paiement des loyers. Celles-ci entrent en vigueur si ce problème survient. Le contrat en question n’est, également, pas obligatoire.
L’accord de location se fait verbalement et à l’amiable. Si votre locataire ne paie pas son loyer, vous risquez d’entrer en conflit avec lui. De ce fait, le bail écrit est un gage de sécurité pour les deux parties. Il contient de nombreuses informations, dont celles qui portent sur les dispositions à prendre en cas de dette locative.
Parmi elles figurent les mesures à prendre si le bailleur souhaite mettre fin au contrat. Ce dernier mentionne également la durée de préavis et les démarches à suivre pour signifier l’expulsion. En général, la jurisprudence prévoit un délai de 2 à 3 mois avant l’expulsion.
Article relatif : Comment résilier un bail de garage ?
Les démarches à suivre avant l’expulsion
Selon la loi, vous pouvez expulser votre locataire qui ne paie pas son loyer. Cette mesure est applicable si votre bien est indépendant ou non. Cependant, avant de prendre cette décision, vous devez lui adresser une lettre de mise en demeure. Il s’agit d’un moyen de lui signifier votre décision et de lui rappeler ses obligations.
Ce document contient toutes les informations dont il peut avoir besoin avant de vous répondre. Ces renseignements sont la date de la signature du bail, s’il existe, le montant total à verser ainsi que le loyer mensuel et le délai de paiement imparti. Ce document doit également contenir l’annonce d’un éventuel recours aux services d’un huissier de justice, sans oublier la date limite de l’acquittement des dettes.
Si vous ne recevez aucune réponse positive une fois cette échéance dépassée, vous pouvez passer à l’étape suivante. Conformément à la clause résolutoire de votre contrat, vous pouvez faire intervenir un huissier de justice pour établir le commandement de payer.
Ce document a une valeur d’acte légal. Il comporte les noms des parties concernées ainsi que des clauses qui mentionnent la nécessité de payer le loyer et les honoraires d’huissier. D’après les textes en vigueur, il doit prendre en charge les frais engagés pour l’intervention d’huissier. Le locataire dispose d’un sursis de 2 mois pour régler ses impayés.
Saisir la justice
Si vous n’obtenez aucune suite à votre demande malgré les résolutions prises, vous pouvez recourir au tribunal d’instance. Il s’occupe de toutes les démarches nécessaires pour obliger le locataire à vous verser la somme qu’il vous doit. La justice est également votre unique recours si votre locataire a laissé certaines de ses affaires dans vos locaux. Pour cela, vous demandez à un huissier de justice de faire un état des lieux.
Ensuite, il remet le document s’y rapportant au juge. Il appartient à cet homme de loi de déterminer les mesures à prendre concernant ces biens. S’il s’agit d’objets de valeur, il peut préconiser leurs ventes aux enchères. Dans le cas où ils sont dans un mauvais état, il peut ordonner leur destruction. Attention, vous ne devez pas les détruire ou les jeter par votre propre chef. Ce comportement est préjudiciable et la situation peut se retourner contre vous.
Contrairement au cas des litiges sur les contrats de bail de logement, ceux qui concernent les baux de garage ne sont pas du ressort du Juge des contentieux de la protection. Pour obtenir plus d’informations et des conseils à propos des recours possibles, vous pouvez faire appel à un avocat. Ainsi, vous pouvez également accélérer la procédure. Il vous rappelle les étapes à suivre en cas de besoin. Il peut également vous indiquer l’adresse d’un huissier de justice compétent.
Les articles concernant le droit commun des baux
Les informations suivantes vont vous permettre de comprendre vos droits et vos obligations en tant que propriétaires. Elles vous aident également à connaître ceux de la partie adverse. L’article 1728 stipule que la personne qui loue votre bien doit verser le loyer à l’échéance prévue par le contrat.
Elle doit également utiliser le bien à bon escient et conformément aux accords préalables. L’article 1730, quant à lui, se rapporte plutôt à la remise à l’état du bien aux termes du bail. Il mentionne quelques exceptions concernant les biens qui se sont détériorés à cause de leur vétusté. L’article 1736 parle de l’obligation d’attendre la fin du bail pour donner congé au locataire qui ne paie pas son loyer en l’absence d’un contrat écrit.
L’article 1737 est en lien étroit avec le précédent et énonce qu’en présence de contrat, il n’est pas indispensable de lui donner congé. La cessation du bail se fait automatiquement. L’article 1738 se rapporte à la reconduction tacite du contrat, si le garage reste occupé par la même personne après l’échéance du contrat. Conformément à ces textes, vous avez le droit de percevoir votre loyer en temps et en heure. Vous pouvez les utiliser en votre faveur en cas de retard ou de refus de paiement.
Le règlement à l’amiable
Vous n’êtes pas obligé d’entamer ces différentes procédures si vous arrivez à trouver une entente avec votre locataire. Ainsi, vous évitez les déplacements et réduisez vos dépenses. Cette démarche ne vous exempte pas de l’envoi de la lettre de mise en demeure. Vous devez toujours lui faire savoir qu’il vous doit un loyer. Ensuite, vous pouvez convenir d’une solution qui vous permet de résoudre votre problème dans les meilleurs délais.
Par précaution, vous pouvez louer les services d’un avocat, mais dans ce cas, vos dépenses peuvent augmenter, car vous devez payer ses honoraires. Cela constitue pour vous un avantage, car il peut vous conseiller sur les mesures à prendre pour prévenir les litiges. Il peut vous indiquer vos droits ainsi que celui du preneur. Il peut vous prévenir des dangers que représentent les décisions que vous pouvez prendre à l’encontre de l’autre partie. Si cette solution n’aboutit pas à des résolutions, vous devez entamer la suite de votre démarche.
Les témoignages en ligne peuvent également vous être d’une grande utilité. Ils vous donnent des informations sur les issus choisies par les autres locataires et les leçons qu’ils ont tirées de leur expérience. Ils vous donnent une piste sur les interventions d’huissier et sur la durée de la procédure.
Certains utilisent des agences immobilières pour gérer leur garages, est-ce une bonne idée ?
