Pourquoi l’investissement dans les garages devient de plus en plus risqué ?

Le titre de cet article peut paraître provocateur mais mon rôle est de vous alerter sur les dérives du micro marché que constituent les garages.

Lorsque j’ai commencé à investir dans les garages et box, il était possible, à l’époque,  fréquemment de trouver des lots de garage à des taux de rentabilité de plus de 15 %…voire même à 30 % pour un lot de garages situés à Valenciennes…

Aujourd’hui, je me pose la question si c’est toujours rentable d’investir dans les batteries de garage compte tenu des prix pratiqués par certains vendeurs.

Bien entendu, trouver des lots de garages à plus de 15 % de rentabilité devient très difficile même si c’est possible avec une stratégie de recherche bien établie.

Quelle est le taux de rentabilité acceptable pour acquérir un lot de garages ?

La question n’est pas simple à répondre car il faut prendre en compte les différentes charges notamment les 2 plus importantes : les charges de copropriété et la taxe foncière.

Concernant les charges de copropriété, j’ai toujours préconisé de ne pas acquérir des garages situés dans une copropriété étant donné que vous serez amené à payer, à titre d’exemple, des frais de ravalement, …ce qui va grever sérieusement votre rentabilité. En moyenne, un ravalement intervient tous les 10 ans. Vous ne serez pas maître des dépenses de travaux.

Taux de rentabilité des garages situés dans une copropriété.

Afin de pallier aux charges de copropriété, je vous recommande de ne pas descendre en dessous des 12%…En dessous, il sera difficile de rentabiliser votre investissement.

Taux de rentabilité des garages en dehors d’une copropriété.

En l’absence de charges de copropriété, vous pouvez investir dans des lots à 9 % de rentabilité sous réserve que la taxe foncière ne soit pas pénalisante.

La taxe foncière : véritable gouffre financier pour les investissements.

Les taxes foncières constituent de plus en plus une charge financière pour nos investissements. Les taux augmentent de chaque année ainsi que les valeurs locatives sur lesquelles sont appliquées les taux. Je rajouterai le scandale de la taxe des ordures ménagères qui s’appliquent aux garages et parking…

Evitez les villes « noires » : Saint Quentin, Maubeuge, Soissons, etc….où les taux sont prohibitifs.

Une taxe foncière ne doit pas dépasser 2 mois de loyers alors que pour les logements on est plutôt sur un mois !

En conclusion, plusieurs paramètres doivent être pris en compte pour réussir votre investissement dans les garages. Un investissement dans ce type de bien est toujours intéressant mais il ne faut pas se laisser aveugler par l’effet de mode.

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